概要：随着房价的大大下跌，房地产短路和泡沫问题更加引发人们的注目。文章从房地产泡沫产生的原因应从，对美国、日本和东南亚房地产泡沫展开了国际较为，并明确提出了房地产泡沫的预防措施，期望能对我国大大加剧的房地产热潮有所警告。

　　关键词：房地产泡沫；国际较为；预防措施 　　 　　一、前言 　　 　　对于泡沫一词，根据前美国经济学不会会长金德尔伯格的定义，它是指一种或几种资产价格在一段时期内倒数地急剧地下降，引起投资者产生在未来取得收益的预期，从而投放大量投机资本，最后使价格飚升至瓦解其价值而构成的一种经济状态。　　所谓房地产泡沫是所指由房地产投机等因素所引发的房地产价格瓦解市场基础的持续下跌，也就是土地和房屋价格极高，与其市场基础价值相符，虽然账面上价值快速增长迅速，但实质上很难获得构建，构成一种表面上的欺诈兴旺。

　　本文从房地产泡沫产生的原因应从，对美国、日本和东南亚房地产泡沫展开了较为，并明确提出了房地产泡沫的预防措施，期望能对我国大大加剧的房地产热潮有所警告。　　 　　二、房地产泡沫的国际较为 　　 　　（一）美国的房地产泡沫 　　20世纪80年代末90年代初，美国曾再次发生过由于房地产泡沫而引起的危机。最初再次发生问题的金融机构集中于在主营房地产存贷款业务的储贷不会，其后波及到商业银行。储贷不会在美国有非常数量的资产额。

曾在20世纪80年代初期一度迫近商业银行的40%，住宅抵押贷款市场份额超过商业银行两倍之多，是美国金融市场的最重要力量。从20世纪50年代到70年代的战后兴旺时期中，在国家优惠政策推展下，储贷不会一度发展十分很快。但是自20世纪80年代初起，随着金融自由化逐步推进，其他金融机构重新加入竞争行列，各种条例的中止也使储贷不会失去利率优势，缴纳能力大大上升。

20世纪80年代末90年代初，美国房地产价格大幅暴跌，房地产客户债权人亲率从1988年2.25%激增到1990年6.54%，因而构成大量银行不良资产，专门从事房地产的储贷会则广泛陷于相当严重困境之中。到80年代中期，商业资产供给多达了市场需求，在德克萨斯州城市里空房亲率约20%甚至30%，造成房地产价格急遽暴跌，其中以西南部各州为颇，导致专门从事房地产抵押贷款业务的储贷机构贷款损失惨重。

　　从2000年开始，股市“泡沫”裂痕和经济衰退造成近40年来低于的利率和低收入增长率，美国房地产价格增长率经常出现了与房主收益增长率忽略的趋势，房地产“泡沫”有所下降。美联储主席格林斯潘在2002年曾坚称房地产“泡沫”的不存在，但许多经济学家则指出美国房地产“泡沫”只不过相当大。目前正在攻击世界经济的美国次级房贷危机充份应证了当初一些经济学家的准确辨别。

　　（二）日本的房地产泡沫 　　日本地价偏高的问题仍然不存在，随着日本经济在二战后的衰退，日本的地价特别是在是城市地价也以难以置信的速度下跌。1955年到1980年的25年间，日本城市地价的年最低增幅超过42.5%，年涨幅多达20%的次数就有8次。一项关于地价指数与价格指数之比的实地考察指出，1986年日本地价指数与物价指数之比约是1956年同期的25倍。

从1986年开始，日本经历了战后最相当严重的一次地产价格收缩，涨幅难以置信。到1987年末，日本全国的地价总额早已折算美国地价总额的4倍。到了1990年地产泡沫幻灭前夕，日本地价指数与物价指数之比在短短四年内很快攀高至1956年的68倍。

　　日本此次地价泡沫的构成有多方面的原因。其中主要的原因，一是日本20世纪70年代逐步开始实行的对外开放国内金融市场使日元利率自由化的措施；二是日本对金融货币政策的调整为地产泡沫的经常出现获取了便捷；三是因为日本是世界上人均土地量最多的国家之一，整个国家对于土地和房产都有一定的心理偏爱，以土地或房产的方式保留财富也是泡沫经常出现于房地产业的最重要心理基础。　　1990年，日本的地产泡沫由于政府介入等原因开始幻灭，房价大幅度回升。

这次地产泡沫幻灭对整个国家的经济造成了很大的毁坏。投机于房地产的企业大量陷于财务危机，各金融机构由于贷款无法重复使用和持有人的地产抵押升值，争相破产。这种恐慌的局面最后造成了日本经济宽约十年的下滑。

　　（三）东南亚的房地产泡沫 　　有关专家指出：银行信贷扩展在东亚国家和地区房地产泡沫的构成过程中扮演着了最重要的角色。东亚金融危机中具备代表性的泰国、马来西亚以及香港地区的银行信贷与房地产泡沫危机指出：银行信贷在房地产业的过度扩展不仅是导致房地产泡沫的最重要原因，而且在泡沫瓦解和经济、金融危机中也起了某种程度最重要的起到。

　　东南亚各国在十几年的经济高速快速增长中，房地产价格上涨，更有了大量资金涌进房地产部门。多达，泰、马、印、菲的金融机构投入到房地产的资金占到其贷款总额的比例分别为50%、29%、20%、11%。随着市场的渐渐饱和状态，房地产日益曝露相当严重的供过于求现象，大量楼宇闲置。泰国房屋空置率高达20%，菲律宾为15—20%，印尼为18%，马来西亚的数量也不少。

房地产价格下降，房地产泡沫开始裂痕，必要的后果是银行的呆账、坏账大幅快速增长。房地产危机造成银行危机，金融体系的稳定性遭到很大毁坏。

因此，避免造成泡沫经济的深层因素，力戒再次发生泡沫经济，是正处于经济发展和对外开放的国家不应引以高度重视的问题，不能掉以轻心。　　 　　三、国际房地产泡沫构成的联合原因 　　 　　通过对美国、日本和东亚等国家和地区房地产泡沫的较为分析，各个国家的房地产泡沫构成的联合原因，主要有政府宏观调控犯规、银行贷款的过度反对、严格的金融环境和不足的国际资本流动等。

　　 （一）政府宏观调控犯规 　　政府不道德对房地产泡沫的影响主要展现出在两个方面：一方面是在土地市场不成熟期及适当经济体制不完备的条件下，所采行的政策不存在局限性。另一方面是在土地供给受限和市场机制不完备的情况下，更容易杜绝权力寻租现象，为房地产泡沫的构成获取了温床。不论是何种情况的调控失当，都更容易引发泡沫现象。

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